Grundsätzlich ist die Vermietung von Immobilien umsatzsteuerfrei. Damit ist ein Vorsteuerabzug aus Eingangsleistungen nicht möglich. Unter gewissen Voraussetzungen besteht die Möglichkeit, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren um die Vorsteuer aus den Renovierungsrechnungen oder Baurechnungen abziehen zu können.
Die Fakten:
Die Vermietung muss an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen sein erfolgen.
Der Mieter darf das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine Option zur Umsatzsteuerpflicht ist daher z.B. bei der Vermietung an einen Arzt oder Versicherungsmakler nicht möglich.
Eine Ausnahme von dieser zweiten Voraussetzung gilt nur für Altgebäude (Gebäude mit deren Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen wurde und die vor dem 01.01.1998 fertiggestellt wurden).
Die Optionsmöglichkeit ist für jeden selbständig nutzbaren Grundstücksteil gesondert zu beurteilen. Das bedeutet, dass innerhalb eines Objektes z.B. je vermieteter Einheit optiert werden kann.
Nutzungsänderungen innerhalb von 10 Jahren bei der Immobilie können dazu führen, dass der Vorsteuerabzug aus den Baukosten anteilig zurückgezahlt werden muss. Daher sollte die umsatzsteuerliche Behandlung der Immobilie im Vorfeld gut überlegt sein. Wir beraten Sie gerne hierzu.
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Matthias Pläsken, Steuerberater, Tel. 0271 / 8800-50 /
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